空き家を放っておくとこんなに大変！不動産（負動産）と相続

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講師紹介

おひとりさま世帯が増えています

全世帯に占める「1人暮らしの世帯」の割合は2020年の38％から増加を続け、2050年には44.3％と3なる見通しです。

国立社会保障・人口問題研究所　資料

※ここでいう「おひとりさま世帯」とは、生涯独身の方、かつて配偶者と二人で同居していたが死別、離婚された方を言います。（子どもが独立して家を出ていき、夫婦二人だけの生活になり、その配偶者と死別・離婚した場合の方も含まれます。）

秋田県人口 約92万人、福井県人口 約75万人 これに匹敵する人口が減少しました。

◆所有者不明の土地が国土の約２２％、九州の面積よりも広い。

◆日本の空き家数は900万戸、総住宅数に占める割合13.8％

◆イギリスは７５歳以上の８割が遺言を書いている。日本は遺言を書いている人は1割のみ

以前は家族皆が住んでいた家。

子どもが大きくなり、独立して、親だけの家となる。

その後、親が介護施設に入所したり、亡くなったりして、空き家となった。

この空き家、どうすればいいのだろう。

✅ 空き家問題とは？

·空き家とは「居住者がいない状態が長期間続いている建物」

·全国で約900万戸

·空き家率は約13.8%（過去最高）

·なぜこの問題が重要なのか？（防災・治安・経済への影響）

✅ (1) 空き家の分類

1.賃貸・売却用の空き家（不動産市場に出ている）

2.二次的住宅（別荘・セカンドハウス）

3.その他の空き家（長期間放置）→最大の課題！

✅ 2) 地域別の空き家状況

·都市部：マンションの空室増加、賃貸空き家問題

·地方：人口減少による放置空き家の増加

✅ (3) なぜ増えているのか？（主要な原因）

1.人口減少と高齢化（相続する人がいない）

2.都市への人口集中（地方の家が放置される）

3.住宅供給過多（新築志向が強く、中古住宅が売れにくい）

4.相続の問題（遺産分割が決まらず、誰も管理しない）

5.税制の影響（固定資産税の優遇措置が空き家を放置する要因に）

空き家が引き起こす問題（社会・経済）

災害後の復興をするときに、所有者不明の不動産があった場合、所有者に確認が取れず、復興が遅れます。

空き家が引き起こす問題（個人のリスク）

管理費用の負担（持ち続ける場合の維持費）

管理せずに放っておいたら、大変なことに

管理費用の負担（空き家を解体する場合）

あなたは空き家を何もせずそのまま放っておきますか？そして、次の世代（子ども）に、この負動産を渡しますか？

空き家のことを考える前に、ちょっと確認。その空き家の所有者は誰になっていますか？その空き家、登記してありますか？

親が亡くなったあと、不動産の名義変更を手続きをしないとこんなことが・・・

家の所有者がネズミ算式に増え、所有者全員の合意が無ければ、家を売却することも解体することもできなくなってしまいます。

※民法等一部改正　　　令和５年４月　１日

　相続土地国庫帰属法　令和５年４月２７日

　相続登記の義務化　　令和６年４月　１日

　住所変更登記義務化　令和８年４月　１日　

親が所有している不動産の名義と登記簿謄本の確認方法

固定資産税納税通知書

名寄帳（市区町村が作成している固定資産税課税台帳、市役所で取得）

不動産の登記簿謄本（法務局で取得、富山地方法務局砺波支局　砺波市苗加353-2）　

※名寄帳には固定資産税が課税されていない土地も記載してあるので、墓地等の小さな土地を所有している場合は、確認したほうがよいです。

注意

固定資産税納税通知書が届いていても、建物が登記されていない場合があります。

また、固定資産税納税通知書の名前が父親名義になっていても、登記簿謄本の所有者名義は亡くなった祖父名義のままだったこともありますので、必ず謄本を取得し、確認してください。

相続人は誰？

あなたは本当に相続人ですか？

配偶者、または実子、養子縁組された子どもではない限り、相続人ではない可能性があります。

世間の常識と法律の常識は違います。

戸籍を取得し、しっかりと確認しましょう！

相続人の確認をしなかったことによる悲劇

養子縁組されていなかったことによる悲劇

代襲相続とは・・・

代襲相続とは、本来遺産を相続するはずの法定相続人が死亡等の理由で相続できない場合に、その人の子供が代わりに遺産相続する制度のことです。

数次相続とは・・・

数次相続とは、遺産分割協議をしている途中、またはしなければいけないと思っている途中で相続人が亡くなり、次の相続が始まってしまうことをいいます。

 代襲相続、数次相続ともに、法定相続人の人数が増えると、普段付き合いのない方もおられ、どこに住んでいるのかわからない、意志疎通が難しいという困った状態になることもあり、遺産の分割方法を決める遺産分割協議がまとまらず、相続トラブルに発展するということもあります。

相続放棄

配偶者は常に相続人、第１順位は直系卑属、第２順位は直系尊属、第３順位は兄弟姉妹　

※配偶者は入籍されている方であり、内縁は配偶者ではありません。

　よって長年別居していても戸籍を抜いていない場合は、配偶者です。

　なお、親や兄弟の血縁者は、数十年会っていなくても、相続順位の中に入ります。

　『血は水より濃し』ということわざがありますが、相続人の確定をする際にこの言葉の重さ、意味を思い知ることになります。

相続人は誰？

①配偶者と第１順位

②第１順位がいない場合は、配偶者と第２順位

③第１順位、第２順位がいない場合は、配偶者と第３順位

④配偶者が死亡、離縁している場合は、第１順位

⑤配偶者が死亡、離縁している場合で第１順位もいない場合は、第２順位

⑥配偶者が死亡、離縁している場合で、第１順位、第２順位もいない場合は、第３順位

⑦配偶者が死亡、離縁しており、第１順位、第２順位、第３順位もいばい場合は、相続人がいないので国が相続財産を全部没収。（国庫に帰属）

片親を通じて血が繋がっている場合、例え一度も会ったことがない場合でも兄弟となり、相続順位の中に入ります。

ポイント全血と半血の違い

腹違いの兄弟は、半分しか血が繋がっていないので、他の兄弟と同じように平等とはならない。

よって、上記のような場合は、全血の兄弟の方が相続割合が多くなる。

なお、半血の相続割合は全血の兄弟姉妹の半分となる。

ポイント全血と半血の違い

腹違いの兄弟は、半分しか血が繋がっていないので、他の兄弟と同じように平等とはならない。

よって、上記のような場合は、全血の兄弟の方が相続割合が多くなる。

なお、半血の相続割合は全血の兄弟姉妹の半分となる。

仮にフネも波平も死亡しており、サザエが独身で子供もおらず、兄弟がいない状態で亡くなった場合、いとこであるノリスケは、法定相続人ではないため、サザエの財産を受け取ることができない。よってサザエの財産は国庫へ帰属（国へ渡す）

ポイント　相続は、直系尊属以外の上にはいかない！

注意

離婚して家を出て行っても、血がつながっている場合は、相続の縁は切れない。

このように、世間の常識と相続の常識は違うのです！だからこそ、亡くなった方の生まれたときから亡くなるときまでの戸籍の確認は必要なのです。

常識とは、人によって考え方が異なります。よって、しっかりと法律で決まりを作り、誰が相続人であるかをわかるようにしました。

親が戦時中、戦後すぐに生まれている場合は注意が必要です。

なぜならば、戦争で多くの方が亡くなられ、子どものいない夫婦に養子に出されていたり、生まれたところが海外の場合もあるからです。

満州は当時、日本だったこともあり、満州の戸籍は問題なく取得できますが、戦時中に軍や国の仕事等で家族で海外に行っており、海外で生まれている場合は戸籍の取得が大変です。

親が話したがらない話を聞き出すことは難しいです。

ですが、「自分のルーツを知るために家系図を作りたい」と言って、協力してほしいと伝えると教えてくれる場合があります。よって、生前中に家系図を作っておくことが相続トラブルを防ぐためにも重要です。

家系図を確認しておきましょう。

相続登記が義務化されました。

相続には時効がありません。

子どものいない親戚がいて、その方が数十年前に亡くなってから、「あなたが○○の不動産の相続人の1人です。」と連絡が来る場合があります。

また、親が再婚しても養子縁組されていなければ義父（義母）の子供にはなっていません。

この場合は、相続人ではないので、義父（義母）の相続手続きが一切できなくなります。その場合は、義父（義母）の相続人を探さなければなりません。

このように、親戚に子供がいない方がいたり、両親や祖父母が再婚、離婚している場合は、ある日突然トラブルに巻き込まれることがあります。

家系図があれば、相続人の確定ができます。

よって、それに備えて、祖父母、祖父母の兄弟、父母、父母の兄弟までを含めた家系図を書いておくことをお勧めします。

次は認知症のお話しです。

成年後見制度はどんなときに必要？

後見人の使命

・法定後見の場合は、家庭裁判所に後見人を選んでもらいます。（選任）

・後見人の候補者として、家族を後見人候補者として申請することはでき

　ます。（候補者が必ず後見人になれるという保証はありません。）

・申請理由が相続の場合は、その家族が同じ相続人だった場合は、後見人

　にはなれませんので、注意が必要です。

空き家で子供たちが困らないようにするためには、どうすればよいのか？

自分達が亡くなった後、実家を解体する可能性がある場合は、解体費用を残しておきましょう。

生命保険って実はとっても便利なものなのです。

■農地は不動産業者で売却できません。農業委員会に相談しましょう。

■山林は隣地の山林所有者に引き取ってもらえるか、相談してみましょう。

■それ以外の不動産は、不動産業者に相談してみましょう。

■どうしても売却できない土地は、「相続土地国庫帰属法」を利用し、国にお金を支払い、土地を引き取ってもらえるか、各都道府県の法務局の本局に相談してみましょう。（建物が建っていると引き取ってもらえません。更地のみとなります。）

※不動産の譲渡には税金がかかります。よって、必ず税金の確認をしておかれたほうがよいです。

最後に、今回のセミナーテーマとは関係ありませんが、認知症になる前に準備していただきたいこと

要介護状態になると、お金がかかります。一番よいのは、できるだけ長く健康でいること。

おわりに

私の実家は、小さな町の床屋さんでした。

50年前のその町には本屋、パン屋、肉屋、電気屋、酒屋、八百屋、服屋、靴屋がありました。

今はほとんどの店が無くなっています。

そして、母は現在、要介護１の認知症です。

認知症になる前は、しっかりもので近所から頼りにされていた方でした。

その母が、徐々に物忘れがひどくなり、自分が認知症だということを受け入れることができなくなり、その不満を全部、家族である私と孫にぶつけてきました。

忘れたことは、全て私達のせいになり、大声で怒鳴られる始末。本当に修羅場でした。

今の母は、認知症を受け入れ、モノをどこかにやってわからなくなっても人のせいにすることはなくなりました。

でもデイサービスに通うことは拒否しています。

ではそのような状態の母が、どうして一人暮らしをすることができるのか？

それは商店街の中に、高齢者が気軽に集まれる場所があるからです。

毎日、町の高齢者がそこに集まり、座って喋って帰ってきます。気の合う友人たちとのお喋りが、脳への刺激になっているのだと思います。（ヘルパーさん、訪問看護師の助けもあります。）

その場所は、町が空き家を活用して作った場所でした。

このように、高齢化が進んだ町は、まずは高齢者が安心して楽しく集える居場所を作ることが必要だと思います。空き家対策は大変だと思いますが、少しでも今回のお話しがお役に立てば幸いです。