空き家の有効活用講演会

畑直地域では、ほとんどの家が将来空き家になると回答していますが、売却も賃貸もする予定が無いと回答している方も多い状態です。

空き家を放置することは大変危険なので、株式会社いちご不動産の代表取締役　上野貴紹さんに空き家の有効活用について講演頂きました。

意向調査の結果から

被相続人は相続する空き家が子供たちの負担になることは望んでいない。

相続人は、空き家を相続するリスクについて十分な認識が無い。

空き家を相続した相続人は「困ったな」とは思っているが、ご近所の空き家についても具体的な動きは無く、漠然とした不安しか無い。

空き家に対して、どんな選択肢があり、それぞれの選択肢のメリット・デメリットが分からないので、行動が起こせない。

もう一方で、先祖から受け継いだ大切な財産なので、守って行かなければと言う意識があり、売却には抵抗がある。

空き家は、先祖から受け継いだ大切な財産ですが、放置は危険

空き家は先祖から受け継いだものではありますが、先祖は既にこの世にはおらず、先祖から受け継いだ自分や子どもがこの世に残っているので、先祖から受け継いだ大切な財産だとの考えで、売ったり解体するのは忍びないかも知れませんが、盲目的に空き家を持ち続けるのでは無く、自分や家族が空き家をどうして行くのか判断する必要があります。

空き家を放置することで起こるリスク

１、住んでいなくても固定資産税はかかり続ける

２、定期的に空気の入れ替えをしない空き家は、湿気がこもり老朽化が加速する

３、空き家を放置して特定空き家に指定されると固定資産税が3～6倍になる

４、特定空き家に指定されて行政代執行されると解体費用が請求される

空き家を持ち続けることは経済的な負担よりも精神的な負担が大きい

空き家を所有し続けていると、獣害や悪臭、ゴミの投機、雑草、さらに瓦が落ちたり、建物の一部が飛んで近隣の家に迷惑を掛ける、また火災が発生して損害賠償などの問題が起きないかとの心配が常に付きまといます。また、害獣被害や悪臭、ゴミ投棄された状態を放置すると、周辺の地価にも影響するので、地域全体が迷惑を被る問題なのです。

解体したら費用が掛かるので、先送りにしてしまい、焦りや精神的な負担や重圧になる。

解体費用も昔に比べると高額になって来ています。高額になっている原因は、昔は、解体したものをそのまま敷地に埋めていましたが、現在では、完全にリサイクルして廃棄しないといけないので、費用が高額になっています。

このようなことが起こるのではないかと心配することは、思っている以上の負担になるので、空き家問題は是非、専門家に相談して下さい。

不動産業者は相談は無料なので、お悩みの方は是非相談して下さい。

空き家になった場合の選択肢は、売却処分、賃貸する、自分で管理しながら所有を続ける、放置する、相続放棄などが選択肢です。

親戚が賛成してくれなくて、一人で抱えてしまいがちですが、アクションを起こし続けることが重要。問題を先送りせず、専門家に相談して決断する。

色んな人の意見を聞き、最終的な自分の判断は自分の責任として受け入れる。

そのまま売却する場合

空き家の売却は需要と供給の法則によって売買価格が決まります。まずは、売主の希望により売却価格を決定します。定価の概念はありません。また、買主さんは条件を言って来ます。売り物件として出していても引き合いが無い場合は、売主さんと相談して、価格を下げたりします。砺波地域の売買価格は低下傾向です。

空き家の有効活用の選択肢(事務局追加)

空き家売却のメリット・デメリット

メリット

1. 経済的負担の軽減：維持費や固定資産税、修繕費などの負担がなくなります。
2. 資金の活用：売却資金を相続税の支払いや新たな投資に活用できます。
3. 防犯・管理リスクの軽減：放置空き家は防犯や災害リスクが高く、管理の手間もかかりますが、売却で解消できます。
4. 地域活性化：空き家が再活用されることで、地域の活性化につながる可能性があります。

デメリット

1. 売却価格が予想以下になる場合がある：築年数や立地条件により、希望価格で売却できないことがあります。
2. 売却手続きの負担：不動産業者との契約や必要書類の準備、手続きに時間や労力がかかります。
3. 思い出の喪失：家族の思い出が詰まった家を手放すことに心理的負担を感じる場合があります。
4. 譲渡所得税が発生する可能性：売却益が出た場合、税金の負担が生じることがあります。

空き家を売却する際は、メリット・デメリットを踏まえ、専門家に相談しながら慎重に進めることが大切です。

空き家を解体して売却するメリット・デメリット

メリット

1. 土地としての価値向上：古い建物があるよりも、更地の方が買い手にとって活用しやすく、売却がスムーズになる可能性があります。
2. 固定資産税の負担軽減：解体後の土地が「更地」としての固定資産税は上がるものの、早期売却で負担期間を短縮できます。
3. 管理リスクの軽減：老朽化した建物の管理や防犯リスクがなくなります。
4. 地域への貢献：空き家問題を解消し、土地の再活用で地域の価値向上に寄与できます。

デメリット

1. 解体費用が発生：建物の規模や状況に応じて解体費用（数十万～数百万円）が必要です。
2. 固定資産税が増加する可能性：建物付きの土地は特例で税負担が軽減されていますが、解体後の更地は特例が適用されなくなり税金が上がる場合があります。
3. 売却までの資金負担：解体後、売却が完了するまでの期間、資金的負担が続きます。
4. 購入者の需要が限られる場合も：買い手によっては建物付きの状態を好む場合もあり、需要が減る可能性があります。

解体費用や税負担を考慮しつつ、専門家と相談して売却計画を立てることが重要です。

空き家を相続放棄するメリットとデメリット

メリット

1. 経済的負担の回避：空き家にかかる維持費や固定資産税、修繕費などの負担を避けられます。
2. 管理の手間が不要：老朽化による管理義務や防犯・災害リスクへの対応が不要になります。
3. 負債の相続を回避：空き家に多額の住宅ローンや負債が伴う場合、それらを引き継ぐリスクを回避できます。
4. 心理的負担の軽減：利用予定がない空き家を所有することで生じる心理的な負担がなくなります。

デメリット

1. 相続財産全体の放棄が必要：空き家のみを放棄することはできず、その他の財産（預貯金など）も相続できなくなります。
2. 家庭裁判所への手続きが必要：相続放棄には家庭裁判所への申立てが必要で、一定の手間や費用がかかります。
3. 地域や親族への影響：空き家が放置されることで地域に迷惑をかけたり、他の相続人が負担を引き受ける場合もあります。
4. 二次的な負担の可能性：他の相続人も全員が放棄すると、最終的に国や地方自治体が管理しますが、その間に周辺環境への影響が懸念されます。

相続放棄は一度行うと撤回できないため、事前に専門家へ相談することが重要です。

空き家を居住用物件として賃貸するメリットとデメリット

メリット

1. 収益を得られる：空き家を賃貸することで、毎月の家賃収入を得ることができます。
2. 固定資産税などの維持費を補える：賃貸収入を利用して税金や維持費を賄えます。
3. 資産の有効活用：空き家を活用することで放置リスクを減らし、資産価値を維持・向上できます。
4. 地域の活性化：新たな居住者が入ることで地域のコミュニティ維持に貢献できます。

デメリット

1. 初期費用がかかる：賃貸に出すためのリフォームや修繕、設備の設置に費用が必要です。
2. 管理の手間が増える：賃貸運営に伴う契約管理、トラブル対応、設備の維持が発生します。
3. 借主リスク：家賃の未払い、物件の損傷、近隣トラブルなどのリスクがあります。
4. 賃貸需要が限られる可能性：立地や状態によっては、賃貸希望者が集まらないこともあります。

空き家を賃貸する際は、需要や市場状況をよく調査し、不動産管理会社など専門家に相談して準備を進めることが大切です。

空き家を店舗用物件として賃貸するメリットとデメリット

メリット

1. 収益性の向上：店舗用賃貸は居住用よりも高い賃料が期待できる場合があります。
2. 資産の有効活用：活用されていなかった空き家がビジネスの場として新たな価値を生み出します。
3. 地域の活性化：店舗運営により人の流れが増え、地域全体が活性化する可能性があります。
4. 長期利用の可能性：店舗として成功すれば、安定的かつ長期的に借主が継続利用する場合が多いです。

デメリット

1. 初期投資が必要：店舗利用に合わせた改装や設備投資に多額の費用がかかる場合があります。
2. 立地の影響：商業需要が低いエリアでは、借り手が見つからない可能性があります。
3. 契約リスク：事業の成否によって借主が早期に退去する可能性や、家賃滞納のリスクがあります。
4. 管理や規制の対応：店舗運営に伴う騒音や駐車場問題、地域の規制への対応が必要となる場合があります。

店舗用物件としての賃貸は、立地条件や対象業種、地域の需要を慎重に見極め、専門家と協力して進めることが重要です。

空き家を借主負担型DIYとして賃貸するメリットとデメリット

メリット

1. 初期費用の軽減：オーナー側がリフォーム費用を負担せずに賃貸を始められます。
2. 物件の魅力向上：借主が自由にリノベーションすることで、独自性のある魅力的な物件に変わります。
3. 収益の確保：修繕コストを抑えつつ家賃収入を得られるため、効率的な賃貸運営が可能です。
4. 借主の長期契約を期待：借主がDIYに時間とお金をかけることで、長期間住む可能性が高くなります。

デメリット

1. 品質管理の難しさ：借主のDIYスキルや仕上がりにより、物件価値が低下するリスクがあります。
2. トラブルのリスク：DIY内容を巡って借主とオーナー間で意見の相違が生じる場合があります。
3. 賃貸需要の限定：DIYに興味があり、かつ負担を厭わない借主を見つけるのが難しい場合があります。
4. 原状回復の不確定性：借主退去後の状態によっては、オーナーが再度修繕費を負担する必要が生じることがあります。

借主負担型DIY賃貸を行う際は、契約内容を明確にし、借主とのコミュニケーションをしっかり取ることが重要です。

空き家をお試し移住住宅にするメリットとデメリット

メリット

1. 地域活性化の促進：移住希望者が地域に興味を持つきっかけとなり、人口増加や経済活性化が期待できます。
2. 空き家の有効活用：使われていなかった空き家を活用することで、維持管理の負担を軽減できます。
3. 移住定住につながる可能性：短期間の居住体験により、移住者が地域に馴染みやすくなり、定住のきっかけを作れます。
4. 地域のPR効果：お試し住宅の運営がメディアやSNSで話題となり、地域の知名度向上につながる場合があります。

デメリット

1. 運営コストがかかる：居住可能な状態に整備するためのリフォーム費用や、運営管理費用が必要です。
2. 短期的な利用が中心：移住体験という特性上、長期的な収益確保にはつながりにくい場合があります。
3. 利用者とのトラブルのリスク：設備の使用方法や近隣住民との関係などでトラブルが発生する可能性があります。
4. 地域への適応課題：利用者が地域の雰囲気や文化に合わず、移住定住が進まないケースも考えられます。

お試し移住住宅を成功させるには、適切な運営計画や移住希望者との信頼関係構築が欠かせません。

空き家をシェアハウスにするメリットとデメリット

メリット

1. 収益性の向上：複数の入居者から家賃を得られるため、通常の賃貸よりも収益性が高くなる可能性があります。
2. 空き家の有効活用：使われていなかった空き家を再生し、地域の住環境の活性化に貢献できます。
3. 需要の安定：シェアハウスは若者や単身者、外国人などに人気があり、特に都市部では需要が高い傾向があります。
4. コミュニティ形成：入居者同士の交流が生まれる場となり、住まいの付加価値を高めることができます。

デメリット

1. 初期投資が必要：シェアハウス用に改装するためのリフォーム費用や家具・家電の設置費用がかかります。
2. 管理の手間が増える：入居者間のトラブル対応や共用スペースの清掃・維持管理が必要です。
3. 高い入居者の回転率：短期間で退去する入居者が多く、頻繁な募集活動が必要になる場合があります。
4. 地域との摩擦：住民同士の生活リズムの違いや、近隣住民とのトラブルが発生する可能性があります。

シェアハウス運営は、ターゲット層や立地条件を見極めた上で計画し、適切な管理体制を整えることが成功の鍵となります。

空き家を間借り居酒屋・シェアレストランにするメリットとデメリット

メリット

1. 収益性の向上：日替わりで複数の事業者に貸し出すことで、継続的な収益を得られる可能性があります。
2. 空き家の有効活用：空き家を飲食店として活用し、地域の活性化や人の流れの創出に貢献できます。
3. 初期投資を抑えられる：大規模な改装をせずに既存の飲食スペースを利用できる場合、負担を軽減できます。
4. 新しいビジネスモデルの導入：飲食事業者にとっても低コストでの起業の場を提供でき、話題性を持たせることが可能です。

デメリット

1. 管理の手間が増える：事業者の入れ替わりに伴う設備の清掃やトラブル対応、スケジュール調整が必要です。
2. 近隣住民とのトラブルリスク：飲食店特有の騒音や臭い、駐車場の問題などが発生する可能性があります。
3. 規制や許可の取得が必要：飲食業を運営するためには、食品衛生法や建築基準法に基づく許可や整備が必要です。
4. 事業者の安定性に依存：間借りする事業者の成功や安定性が収益に大きく影響します。

成功させるには、立地や市場ニーズを見極め、適切なルール設定や事業者との信頼構築が重要です。

空き家で民泊経営するメリットとデメリット

メリット

1. 高収益が期待できる：観光地や需要の高いエリアでは、通常の賃貸よりも高い収益を得られる場合があります。
2. 空き家の有効活用：使われていない空き家を宿泊施設として活用し、資産価値を高められます。
3. 地域活性化に貢献：訪問者を呼び込み、地域経済や観光業の発展に寄与できます。
4. 柔軟な運用が可能：繁忙期や特定の時期に合わせて運営するなど、運用スタイルを調整できます。

デメリット

1. 初期投資が必要：宿泊用にリフォームや家具・設備の設置を行うため、まとまった初期費用がかかります。
2. 管理業務が多い：清掃、予約対応、トラブル処理など、日々の管理業務が必要です。管理会社に委託するとコストが増加します。
3. 法規制への対応：住宅宿泊事業法や自治体ごとの規制に従い、届出や運営ルールの遵守が必要です。
4. 収益の不安定さ：季節や市場状況、観光需要の変動により収益が左右されるリスクがあります。

民泊経営を成功させるためには、地域の需要調査や法的要件の確認、効率的な運営体制の構築が欠かせません。

空き家で太陽光発電するメリットとデメリット

メリット

1. 長期的な収益源：太陽光発電を導入することで、電力を売電することができ、安定した収益を得ることができます。
2. 環境への貢献：再生可能エネルギーを使用することで、CO2排出削減に貢献し、環境保護に寄与します。
3. 空き家の有効活用：使用されていない屋根部分を有効活用し、空き家の価値を高めることができます。
4. 固定価格買取制度（FIT）利用：政府の再生可能エネルギー買取制度を利用し、売電価格が保証されるため、安定した収益が期待できます。

デメリット

1. 初期投資が高い：太陽光発電システムの設置には初期費用がかかり、数百万円の投資が必要です。
2. メンテナンス費用：設備の維持や清掃が定期的に必要で、維持管理費用がかかります。
3. 発電効率が季節に依存：天候や季節によって発電量が大きく変動し、予想以上の収益が得られない場合があります。
4. 空き家の状態による制約：屋根の状態や場所によっては、太陽光パネルの設置が難しい場合や制限があることがあります。

太陽光発電の導入を検討する際は、初期投資と長期的な収益性を見極め、専門家に相談して設置計画を立てることが重要です。

空き家を福祉施設にするメリットとデメリット

メリット

1. 社会貢献：福祉施設として活用することで、高齢者や障がい者などの支援が可能となり、地域貢献につながります。
2. 安定した収益：福祉施設の運営は、行政からの補助金や介護保険制度などの安定した収入源を得られる場合があります。
3. 空き家の有効活用：使われていない空き家を地域の必要とする施設として活用することで、資産価値を高められます。
4. 地域のニーズに応える：高齢化社会の進展により、福祉施設の需要が増しているため、需要に応じた施設として地域のニーズを満たせます。

デメリット

1. 改修費用が高額：福祉施設として利用するためにはバリアフリー化や設備の整備が必要で、大規模な改修が求められます。
2. 運営コストの負担：スタッフの給与や施設運営にかかる費用（光熱費、消耗品など）が継続的に発生します。
3. 規制や認可の取得が必要：福祉施設の運営には、行政の認可や基準を満たす必要があり、手続きが煩雑で時間がかかることがあります。
4. 運営上のトラブルリスク：利用者とのトラブルやスタッフの管理など、日常的な運営に関する問題が発生する可能性があります。

福祉施設に転用する際は、施設としての要件をクリアし、運営の計画や資金面をしっかりと見通した上で、専門家と相談して進めることが重要です。

空き家の建物を解体して、月極駐車場にするメリットとデメリット

メリット

1. 初期投資が少ない：解体後に駐車場を整備するため、建物の改修やリフォームに比べて低コストで始められます。
2. 安定した収益源：月極駐車場は需要が高い地域であれば安定的な収益を得やすく、長期的に利益を見込めます。
3. 維持管理が容易：駐車場は設備や管理が簡単で、建物のような修繕や手間が少なく、運営が比較的楽です。
4. 短期間で運営可能：空き家を解体した後、すぐに駐車場として運営を始めることができ、素早く収益化できます。

デメリット

1. 土地の活用範囲が限定される：駐車場の用途は限られており、長期的には土地の価値向上や多様な利用方法が制限されます。
2. 収益性が地域による：駐車場の需要は立地に大きく依存し、需要が少ない場所では十分な収益が見込めません。
3. 安定した収益を得るまで時間がかかる可能性：需要が不安定な地域では、空きスペースが長期間埋まらない可能性があります。
4. 土地の管理が必要：駐車場として運営するためには、定期的な清掃や維持管理、料金徴収などの管理作業が発生します。

駐車場として活用する場合、立地や需要の見極めが重要で、地域の交通状況や競合状況を事前に調査することが求められます。

まずは現状把握を!

空き家を売却も賃貸も有効活用もせず、管理を続ける場合、例えば、子どもと孫の世代まで、およそ60年間固定資産税を払い続けると子供と孫はどれだけの金銭を負担することになるのでしょうか?

また、60年間放置していると、建物が老朽化して、解体する必要が出て来るかも知れません。その場合の解体費用はいくら掛かるのでしょうか?

そして、空き家を解体して、固定資産税が3～6倍になったら子供や孫はどれだけの固定資産税を負担するのでしょうか?

まず、何もしなければ子供や孫はどれだけのお金を負担することになるのかを把握することがスタートです。

子や孫にこれらの負担をさせることを良しとするのであればそのまま空き家を放置するので良いと思います。しかし、その負担があまりにも大きく、そのまま放置すべきでは無いと思うのであれば、何を選択するのか家族で話し合いするようにしましょう。

空き家の問題は、専門家に相談を仰ぐことは重要ですが、最終的にはご家族で選択するしかありません。